L’investissement en SCPI est source de dividendes qui proviennent de la mise en location d’un parc immobilier par un professionnel. Ce sont donc des revenus fonciers que l’investisseur encaisse, et ceux-ci sont imposables. Comment les déclarer et existe-t-il des possibilités pour alléger son imposition avec les SCPI ?
La déclaration via le micro-foncier ou le régime réel
Avant d’aller plus loin, soulignons que les revenus issus des SCPI peuvent être soumis à 2 régimes : le micro-foncier et le réel d’imposition. C’est en fonction de ce paramètre que la déclaration sera réalisée.
Le micro-foncier
Ce régime est adapté aux investisseurs dont les revenus fonciers proviennent d’un bien immobilier exploité à titre de logement classique. Celui-ci ne devra donc pas être exploité au moyen d’un montage défiscalisant. De plus, les recettes locatives annuelles seront limitées à 15 000 euros afin de bénéficier du régime micro-foncier.
Les avantages de ce régime sont entre autres une déclaration fiscale moins complexe que celle sous le régime réel, en plus de l’abattement de 30% opéré sur les revenus fonciers bruts. Notons que ce ne sont pas uniquement sur les revenus des SCPI que ces dispositions prennent effet, mais aussi sur la totalité de ses revenus fonciers.
Comment réaliser la déclaration ? Elle s’effectue à partir du montant communiqué par la société de gestion, auquel sera déduit l’abattement de 30%. Ce montant est indiqué sur l’Imprimé fiscal unique ou IFU. L’investisseur reporte ensuite le montant déduit dudit abattement dans la déclaration 2042 et à la page 3, section 4, case 4BE.
Le réel d’imposition
Le réel d’imposition est plutôt adapté à l’investisseur dont les recettes locatives sont supérieures à 15 000 euros par an. Même si l’investisseur ne perçoit que des revenus locatifs de SCPI – sans revenu foncier provenant de l’immobilier résidentiel classique – il pourra toujours être assujetti au réel d’imposition, toutefois en considérant le montant minimal de 15 000 euros comme susmentionné en ce qui concerne ses recettes locatives annuelles totales.
Ce régime est plus avantageux puisqu’il permet la déduction des charges et par conséquent, d’optimiser l’impôt sur les revenus fonciers.
Comment réaliser la déclaration ? Même principe : prendre en compte les montants préalablement communiqués par la société de gestion et qui est indiqué sur l’imprimé IFU. Attention toutefois : plusieurs éléments sont à considérer : le revenu brut, les éventuels intérêts d’emprunt de la SCPI, les frais et charges. Idem, en ce qui concerne le revenu net. Ces montants sont aussi à reporter dans la déclaration 2042, puis la 2044.
Les possibilités pour alléger son imposition avec les SCPI
Les SCPI sont d’excellents actifs donnant la possibilité d’alléger son imposition, voire d’être totalement exonéré d’impôt. Trois solutions sont proposées : la souscription aux SCPI fiscales, ainsi qu’aux SCPI en nue-propriété et en usufruit.
Les SCPI fiscales
Des dispositifs fiscaux sont montés sur les immeubles composant le parc des SCPI, et qui sont les suivants : Pinel, Malraux, Denormandie, régime du déficit foncier. Le taux de défiscalisation est le même que dans le cadre de la détention d’un immobilier physique exploité avec l’un de ces dispositifs.
Les SCPI en nue-propriété et en usufruit
C’est cette option qui permet d’investir en SCPI tout en étant totalement exonéré d’impôt, mais toutefois pendant une durée temporaire. Cette dernière est fonction des dispositions relatives au démembrement et à la période de détention de l’usufruit par un autre associé. Celui-ci est généralement une personne morale qui profite alors d’une réduction d’impôt, mais par le biais de la déduction des amortissements sur ses bénéfices imposables.
Celui qui investit dans une SCPI en nue-propriété renonce volontairement aux revenus locatifs jusqu’à l’extinction de l’usufruit, d’où cette exonération totale d’imposition.