Des changements s’opèrent au niveau des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) pour l’année 2022. Il s’agit de l’implémentation de nouveaux indicateurs sous l’initiative de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Le but est de rendre plus lisible les performances de la SCPI afin qu’elles soient facilement comparables en elles.
Le taux de distribution
C’est le principal indicateur qui subit un changement en ce qui concerne la dénomination et le mode de calcul. Celui-ci était connu sous l’appellation de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) entre 2012 et 2021, et de taux de rendement avant 2012.
Le calcul repose sur deux bases, selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable. Pour la SCPI à capital fixe, le taux de distribution tient compte du prix de la part acquéreur moyen de l’année N-1. Pour les SCPI à capital variable, ce sera le prix de la souscription au 1er janvier de l’année N qui sera considéré.
Le rendement global immobilier
Ce nouvel indicateur traduit la performance annuelle de la SCPI et analyse deux variables : la variation de la valeur de réalisation par part entre l’année en cours et l’année précédente, ainsi que la somme du taux de distribution de l’année en cours. Le rendement global immobilier quant à lui est déjà utilisé pour mesurer les résultats des organismes de placement collectif immobilier (OPCI).
Le taux d’occupation financier (TOF)
L’appellation reste inchangée mais le mode de calcul subit quelques modifications. Ainsi, le montant total des valeurs ci-après sera divisé par le montant total des loyers facturables si l’intégralité du parc immobilier est louée :
- le montant total des loyers
- les indemnités d’occupation
- les valeurs locatives de marché
La mention obligatoire de tous les frais
Rappelons que les SCPI prélèvent divers frais, et ceux-ci doivent désormais être obligatoirement mentionnés puisque le souscripteur est avant tout celui qui les supporte. Ci-après les principaux prélèvements effectués par la société de gestion : les frais de gestion, de souscription, de cession, d’acquisition des actifs immobiliers, de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux.
Mieux comparer les SCPI
Par conséquent, ces nouveaux indicateurs seront pris en compte pour la comparaison des SCPI 2022 et afin de déterminer le nouveau classement des meilleures SCPI. En effet, avec les anciens indicateurs, les performances prêtent souvent à confusion, ne permettant pas de confronter facilement ces différents véhicules de placement.
D’autres éventuels aménagements pourraient avoir lieu, tels que la présentation des dividendes avant fiscalité. Cet indicateur demeure également peu parlant du fait du mode de calcul selon qu’il s’agisse d’une SCPI exploitée uniquement en France ou développant son patrimoine à l’étranger. Par conséquent, les SCPI devront donc présenter des résultats bruts de fiscalité, dans les 2 catégories, pour une comparaison plus pertinente.
Les rendements annualisés des nouvelles SCPI sont également supprimés et le calcul de la performance tient désormais compte d’un calcul au prorata temporis. C’est le cas par exemple des SCPI n’ayant pas intégré le marché en début d’année.
Pour conclure, les classements pourraient connaître de légères modifications en raison de ces nouveaux indicateurs, tout en sachant toutefois que les performances des années précédentes demeurent, dans la globalité, maintenues pour chacune des SCPI. Pour rappel, le TDVM pour l’année 2020 est de 4.18% et celui de 2021 est estimé à plus de 4.30%, voire au-dessus du seuil des 4.40%, compte tenu de la tendance par rapport aux résultats collectés de la majorité des SCPI. Ce sont ainsi des véhicules de placement recommandés par les conseillers en gestion de patrimoine, non seulement pour la stabilité de leur rendement, mais aussi pour l’extrême diversification qu’elles permettent.